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공동주택관리방법

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공동주택관리방법

관리방법의 종류
  • 사업주체관리 : 공동주택 사용검사 후 입주대상자의 과반수가 입주를 완료 하여 자치관리기구가 구성되거나 입주자 등에 의하여 주택관리업자가 선정될 때까지 공동주택건설 사업자가 관리 주체가 되어 관리하는 방법
  • 주민자치관리 : 입주자들이 법령에서 규정한 기술인력 및 장비를 갖추어 자치관리기구를 구성 직접 관리하는 방법
  • 위탁관리 : 입주자들이 주택관리업을 등록한 주택관리 전문회사에 관리 업무를 위탁하여 관리하는 방법
관리 방법의 결정 등(공동주택관리법 시행령 제3조)
  • 관리방법 결정 또는 변경은
    1) 입주자대표회의 의결 또는
    2) 전체 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고, 전체 입주자 등의 과반수가 찬성하여 가능

관리주체

일반적 업무
  • 공동주택의 공용부분, 공동주택의 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리 시설의 유지보수와 안전관리
  • 공동주택단지안의 경비·청소·소독 및 쓰레기 수거
  • 관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행
  • 장기수선충당금의 징수 및 적립
  • 공동주택관리규약으로 정한 사항 및 입주자대표회의에서 결정한 사항의 집행
  • 공동주택관리규약으로 홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도·계몽
  • 주민의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택 단지안의 토지에 대한 무단점유 행위의 방지
  • 공동주택단지안의 질서문란행위 등을 방지하기 위한 조치의 강구
  • 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 적절한 대응 조치의 강구 등
관리주체는
  • 공동주택 등을 관리함에 있어 선량한 관리자의 주의로 상기 "일반적 업무"를 수행하여야 함
관리주체는
  • 월별로 관리비 사용료 및 장기수선충당금 등의 징수,사용, 보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고 공동주택의 입주자 (당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자나 직계 존비속을 포함) 또는 사용자(입주자 등)가 이의 열람을 청구 하거나 자기의 비용으로 복사를 요구 하는 때에는 이에 응하여야 함
관리주체는
  • 상기 “일반적 업무”에 규정된 업무를 수행하기 위하여 필요한 범위안에서 공동주택의 공용부분, 공동주택, 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설을 사용할 수 있음

입주자 또는 사용자의 의무

  • 공동주택 등의 입주자 등은 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여 제반 시설을 선량하게 보전, 유지하여야 함
  • 입주자 등은 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 공동주택 등에 출입하고자 하는 경우 이를 거부할 수 없음
  • 입주자 등은 관리주체의 동의를 얻지 아니하고는 다음 행위를 할 수 없음
    (관리주체가 동의시 가능하나 동의기준을 관리규약에 명시)
  • 주택내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위(내력벽, 기둥, 보, 바닥슬라브 등 주된 구조부의 철거 또는 훼손행위 절대금지)
  • 공용부분에 물건을 적재하여 통행을 방해하는 행위
  • 광고물,표지물 또는 표지를 부착하는 행위
  • 가축을 사육함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위
  • 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위
  • 관리규약 준수

입주자 대표회의

구성시기
  • 사용검사를 받거나 임시사용승인을 얻어 입주예정자의 과반수가 입주를 완료할 때에는 사업주체의 요구가 있은 지 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성
구성방법
  • 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정하는 선거구에 따라 선출된 동별대표자로 구성
동별대표자 자격
  • 당해 공동주택단지 안에서 계속하여 6월이상(최초의 입주자대표회의를 구성하는 경우는 제외) 거주하고 있는 입주자
선출시기 및 방법
  • 선출시기는 공동주택입주 예정자의 과반수가 입주한 때이며, 동별대표자의 선출방법은 공동주택관리규약으로 정함
임원구성
  • 회장 1인을 표함한 1인 이상의 이사 및 2인 이상의 감사를 구성원 중에서 선출
임원 선출방법
  • 공동주택관리법 제12조 2항에 때라 직선 또는 입주자대표회의 간선으로 선출
임기
  • 동별대표자의 임기는 2년
입주자 대표회의 및 의결사항 및 업무
  • 의결사항
    • ① 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제 규정의 제정 및 개정
    • ② 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리
    • ③ 단지안의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준
    • ④ 자치관리를 하는 경우 자치관리기구의 직원 임면
    • ⑤ 공동주택의 공용부분의 보수·교체 및 개량
    • ⑥ 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행
    • ⑦ 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정
    • ⑧ 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
    • ⑨ 그밖에 관리규약으로 정하는 사항
  • 입주자대표회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 의안, 일시 및 장소를 입주자 등에게 개별 통지하거나 공시하여야 함
  • 입주자대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 관리비의 부과내역 및 입주자 등의 건의사항에 대한 조치 결과 등 주요업무의 추진상황을 지체없이 입주자 등에게 통지하거나 공시하여야 함
  • 사업주체는 공동주택의 입주자대표회의가 구성될 수 있도록 협력하여야 함
  • 입주자대표회의가 상기①～⑨의 규정에 의한 사항을 결정함에 있어서는 공동주택의 입주자 외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자 의 기본적인 권리를 침해하여서는 아니 됨
  • 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고 관리주체는 공동주택의 입주자 등이 이의 열람을 청구 하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야함
  • 입주자대표회의는 주택관리업자에 대하여 직원인사, 노무관리 등의 업무 수행에 부당하게 간섭하여서는 아니됨
공동주택관리규약
  • 관리규약의 제,개정
  • 제정 : 공동주택의 분양 후 최초로 제정하는 관리규약은 사업주체가 당해 공동주택을 분양받은 자와 관리 계약을 체결하는 때에 제안하여 당해 공동주택을 분양받은 자의 과반수(당해 공동주택의 분양예정 세대수의 과반수)의 서면합의로 결정
  • 개정 : 당해 공동주택의 10분의 1 이상의 입주자 등 또는 입주자대표회의가 제안하여 공동주택의 입주자 등의 과반수의 찬성을 얻어 결정
관리규약에 포함될 사항
  • 입주자 등의 권리 및 의무(제3항의 규정에 의한 의무를 포함한다)
  • 입주자 대표회의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임
  • 동별대표자의 선임·해임 및 임기
  • 입주자 대표회의의 소집절차
  • 입주자 대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액
  • 자치관리기구의 구성·운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건·인사·보수·책임
  • 입주자 대표회의 또는 관리주체가 작성·보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항
  • 위·수탁 관리계약에 관한사항
  • 제3항 각호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준
  • 관리비 예치금의 관리 및 운용방법
  • 관리비 등의 세대별 부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차
  • 관리비등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과
  • 장기수선충당금의 요율 및 사용절차
  • 회계처리기준·회계관리 및 회계감사에 관한사항
  • 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함한다)
  • 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차
  • 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차
  • 공동주택의 관리책임 및 비용부담
  • 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치
  • 그밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항
관리규약의 효력
  • 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있음
공동주택표준관리규약
  • 시,도지사는 공동주택 입주자 등의 보호와 질서유지에 필요한 범위 안에서 관리규약 준칙을 정할 수 있음
  • 의무조항과 임의조항을 제시하여 의무조항은 준수하고, 임의조항은 공동주택 여건에 따라 탄력적으로 정하여 운영하도록 유도
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